Содержание
Покупка недвижимости в Турции — это всегда больше, чем просто выбор квартиры и подписание договора. За каждой сделкой стоят юридические нюансы, которые напрямую влияют на ваши права как собственника. Один из самых важных — и при этом часто вызывающий вопросы у иностранных покупателей — это Искан. Что такое Искан, зачем он нужен, и на каком этапе его оформляют — именно эти вопросы мы подробно разберём в данной статье.
Понятие Искан в Турции
Искан в Турции (на турецком — Yapı Kullanma İzin Belgesi) — это официальный документ, который подтверждает, что здание построено в соответствии с утвержденным проектом, строительными нормами и санитарными требованиями, а также допущено к эксплуатации. По сути, это технический паспорт и разрешение на использование объекта недвижимости.
Искан оформляется один раз — после завершения строительства и получения всех необходимых технических заключений от специалистов.
İskan представляет собой бумажный сертификат, в котором указаны ключевые данные: адрес, кадастровая информация, назначение здания (коммерческий, жилой объект и т. д.), а также сведения о том, соответствует ли объект техническим и строительным требованиям.
Согласно Закону № 3194 «О планировании и застройке территорий» (İmar Kanunu), Искан строительные компании обязаны получить на протяжении 5 лет с даты выдачи разрешения на строительство. Иначе на объект может быть наложено финансовое взыскание, а разрешение отменено. Муниципалитет имеет право предпринять ряд действий, включая снос здания или передачу завершения строительства другому девелоперу. Хотя такие меры можно считать редким исключением, они являются частью правового механизма и могут быть применены при серьезных нарушениях.
Виды İskan в Турции
В Турецкой Республике используются три формы Искана. Понимание их различий особенно важно для тех, кто собирается купить жилье в новостройке.
- Genel İskan (Генель Искан)
Это общее разрешение, выдаваемое застройщику на всё здание или комплекс. Документ подтверждает, что объект прошел проверку независимой экспертной комиссии, соответствует строительным нормам (сейсмика, пожарная безопасность, инженерные сети, доступность дорог) и готов к эксплуатации. Если обнаруживаются нарушения, строительная компания обязуется их ликвидировать в четко ограниченные сроки. Иначе Genel İskan не выдадут и здание не признают пригодным к использованию.
- Ferdi İskan (Ферди Искан)
Это отдельный технический паспорт на недвижимость в Турции, оформляемый на каждую квартиру в здании. Документ получают первые владельцы объекта после ввода ЖК в эксплуатацию девелопером. Акт содержит информацию о точных параметрах: площадь, планировка, подсобные помещения, этаж. Ferdi İskan могут получить как строительная компания, так и владельцы — при обращении в местный муниципалитет.
- Toplu İskan (Топлу Искан)
С 2020 года в Турции введена новая практика — получение общего разрешения (Toplu İskan), приравненного по функциям к предыдущим двум типам документов, но выдаваемое централизованно застройщику на весь комплекс. Это упрощённая модель оформления Искана для иностранцев: девелопер получает документ, включающий технические параметры квартир, после чего индивидуальные акты уже не требуются.
Следовательно, Генель Искан и Ферди Искан — это формы техпаспорта в Турции, используемые только для объектов, возведенных до 2020 года, а Топлу Искан — актуальный и унифицированный акт ввода в эксплуатацию, упростивший процесс оформления правового статуса жилья для собственников.
Еще один тип турецкого акта ввода в эксплуатацию — Yapi Kayit Belgesi̇. Документ дает временное юридическое признание объектам недвижимости, построенным без необходимых разрешений или с выявленными нарушениями стандартов проектирования и строительства. Введенный в процессе так называемого «имар бариши» (градостроительной амнистии) в 2018 году, он стал инструментом для временной легализации такой недвижимости.
Какие документы необходимы для получения Искана
Как получить Искан в Турции? Застройщику для получения техпаспорта необходимо предоставить следующий пакет документов:
- Заявление на получение Искана.
- Копия кадастрового свидетельства (TAPU): документ, подтверждающий право собственности.
- Проектная документация: утвержденные планы и схемы здания, включая архитектурные, инженерные и конструктивные решения.
- Документы об уплате налогов и сборов: подтверждения уплаты всех обязательных платежей, связанных со строительством, уборкой и эксплуатацией объекта.
- Выписка об отсутствии долгов по социальному страхованию.
- Акт о подключении к городской канализационной системе.
- Разрешение от службы телекоммуникации.
- Акт о завершении строительства от авторов проекта.
- Текущие фотографии здания, которые подтверждают его соответствие архитектурному проекту.
Собрав все документы для Искана, застройщик подаёт их в муниципалитет для рассмотрения. После всесторонних проверок выдается акт, который позволяет официально использовать объект по назначению.
Средняя стоимость оформления Искана — в диапазоне 10 000–40 000 TRY. Конкретная сумма определяется индивидуально и варьируется в зависимости от характеристик помещения.
Технический паспорт на квартиру в Турции: что следует учитывать
Приобретая жилье из первых рук, то есть у застройщика, крайне важно учитывать статус получения Искана для объекта. В случае со строящимися зданиями, где техпаспорт ещё не получен, покупатель должен быть особенно внимателен и понимать, какие риски могут возникнуть.
Убедитесь в том, что в договоре прописан статус Искана. Застройщик может не иметь акта ввода в эксплуатацию на момент продажи, что не является редкостью, пока объект строится. Однако, чтобы защитить свои интересы, важно чётко указать в контракте:
- Дату получения Искана: застройщик должен предоставить точные сроки, в которые он обязуется оформить акт ввода в эксплуатацию. Если срок не будет соблюден, покупатель должен иметь возможность отозвать сделку или потребовать компенсацию.
- Ответственность за получение Искана: в договоре указывается, кто несет ответственность за получение техпаспорта — это, как правило, обязанность застройщика. В случае, если объект не получит разрешение на эксплуатацию, покупатель должен иметь право расторгнуть договор без штрафных санкций.
- Штрафы за задержку: важно прописать в договоре последствия для застройщика в случае задержки с получением Искана. Это может быть как в виде штрафных санкций, так и права на расторжение сделки.
Проверка Искана на подлинность возможна через местный муниципалитет (Belediye), выдавший этот документ. Также можно запросить дубликат технического паспорта в Кадастровой палате (Tapu Müdürlüğü), при наличии с собой копии TAPU.
Каковы последствия покупки апартаментов в Турции без Искана?
Покупка турецкой недвижимости без наличия Искана (İskan) может привести к ряду серьёзных последствий для собственника:
1). Без Искана жильцы не могут официально подключить воду, электричество. Хотя технически подключение возможно, оно будет оформлено как временное и как для объекта строительства, что чревато повышенными тарифами.
2). Банки и финансовые учреждения требуют наличие Iskan для оформления ипотечных кредитов. Отсутствие этого документа делает невозможным получение кредитных средств.
3. Без этого акта невозможно официально провести отчуждение собственности, изменить статус в кадастровой системе, перевести в полное владение (при долевом праве собственности) и т. п.
4. Отсутствие техпаспорта ограничивает возможность официальной сдачи недвижимого имущества внаём.
5. При возникновении чрезвычайных ситуаций, таких как пожар или авария, отсутствие акта ввода в эксплуатацию грозит неприятными юридическими последствиями для владельцев, такими как штрафы и другие санкции.
Правильный подход к оформлению и проверке всех необходимых документов при покупке недвижимости в Турции — залог успешной сделки. Важно помнить о возможных рисках, связанных с оформлением жилья, и заранее позаботиться о юридической безопасности. Агентство недвижимости MayAlanya гарантирует своим клиентам профессиональную поддержку и помощь на всех этапах покупки, чтобы ваш опыт приобретения апартаментов в Турции был максимально комфортным и безопасным.
