Содержание
Перед покупкой зарубежной недвижимости инвесторы, как правило, оценивают прогнозы экономической ситуации в стране. В кризисные времена на рынке недвижимости начинается спад, а порой и паника. Но, как показывает опыт, не всегда экономический кризис прямым образом влияет на продажи недвижимости. Компания Mayalanya работает в Турции с 2005 года и пережила уже несколько крупных кризисов. Мы расскажем вам, почему недвижимость Турции выгодный инвестиционный инструмент даже в кризис.
Турция проходила через кризис в 2000-2001, 2008-2009, 2015-2016 и 2018-2022 годах. Что стало причиной, и как в итоге это повлияло на иностранные инвестиции в недвижимость?
2000-2001 гг
Кризис 2000-2001 годов является крупнейшим финансово-банковским кризисом в истории Республики. Он обошелся Турции в $20 млрд.
Одной из основных причин кризиса было накопление большого внешнего долга, который привел к ухудшению платежного баланса страны. Кроме того, свою роль сыграла неправильная политика в области финансов и кредитования. В результате чего уровень инфляции приблизился к 90%. Курс доллара вырос до 1,5 млн TL. Число рабочих мест сократилось на 14,8 тыс. Отток иностранной валюты из Центрального банка составил $7,6 млрд.
В феврале 2001 года Турция отказалась от фиксированного валютного курса. Был принят закон, обеспечивающий автономию Центробанка, чтобы снизить влияние политической власти на экономику. В 2002 году, после смены правительства, страна начала выходить из кризиса.
2008-2009 гг
Это глобальный экономический кризис, который начался в Америке, перешел на Европу и потом распространился по всему миру.
Темпы роста ВВП Турции в 2008 году составляли 1,1% а в 2009 году упали до -4,7%. Резко снизившаяся доступность международного кредита привела к тому, что импорт Турции в ноябре 2008 года снизился по сравнению с аналогичным периодом 2007 года более чем на 27%, а в январе 2009 года — более чем на 43%. Уже к маю загрузка производственных мощностей обрабатывающей промышленности упала до 62%.
Еще в октябре 2008 года дальновидные представители турецкого бизнеса предложили заключить «превентивное» соглашение с МВФ. Причиной этому стало стремление повысить привлекательность турецкого рынка для иностранных инвесторов. Центробанк в свою очередь принял меры по повышению валютной ликвидности на валютных рынках и в банковской системе. Наиболее важным инструментом, используемым Центральным банком в период антикризисного управления, являются процентные ставки по займам и кредитам овернайт.
Для оживления в строительном секторе НДС, взимающийся при покупке нового жилья, был снижен с 18 до 8%.
Меры, принятые Центробанком во время глобального кризиса, были отменены с объявлением 14 апреля 2010 года «Стратегий выхода», и денежно-кредитная политика вернулась в нормальное русло.
2015-2016 гг
Этот кризис коснулся только туристической сферы, но именно от нее в большей степени зависит рынок недвижимости на курортах Турции.
В ноябре 2015 года Россия запретила продажу путевок в Турцию и отменила чартерные рейсы. Эти меры были приняты из-за того, что турецкие военные сбили российский бомбардировщик Су-24, пилот которого погиб.
Россия на тот момент занимала второе место по числу туристов после Германии, предоставляя более 3 млн туристов в год. Сокращение туристического потока почти на четверть серьезно ударило по бизнесу на курортах страны. Кроме того, были прекращены торгово-экономические отношения между Россией и Турцией.
В июне 2016 года президент Республики Реджеп Тайип Эрдоган принес извинения за сбитый самолет. В конце августа запрет на перелеты был снят.
2018-2022 гг
В 2018 году страна попала в глобальный «валютный и долговой» кризис, который усугубился в 2020 году с объявлением локдаунов.
Турция вошла в кризис с высоким объемом долга. В июле-августе 2018 года турецкая лира чрезмерно обесценилась: курс доллара летом 2028 года за 2 месяца вырос с 4,58 TL до 6,89 TL. Далее наблюдались рост задолженности, дефолты по кредитам, рост безработицы, обесценивание местной валюты и рост инфляции. Страна стала зависимой от притока капитала. Считается, что период роста, вызванный бумом строительного сектора, который поддерживался льготными кредитами и государственным бюджетом, подошел к концу. ВВП, составлявший в 2018 году 2,8%, к 2019 году снизился до 0,9%.
Серьезным ударом для страны стала пандемия. Из-за того, что начались сбои в поставках, было нарушено производство. Финансовая помощь гражданам, оказавшимся в трудной жизненной ситуации, стимулы для производителей, увеличение расходов на здравоохранение увеличили дефицит бюджета.
К маю 2022 года уровень инфляции в Турции достиг показателя в 73,5%.
Как кризис отразился на рынке недвижимости?
В 2018 году в Турции было продано более 1,37 млн единиц недвижимости. Это на 250 тыс. меньше, чем в 2017 году. Продажи жилья иностранцам составили 38,6 тыс. единиц – на 1 тыс. меньше, чем годом ранее.
К 2020 году, когда началась пандемия, и был объявлен локдаун, продажи жилья выросли почти до 1,5 млн. Иностранцы за этот год купили 40,8 тыс. жилых объектов. Повышение спроса на турецкую недвижимость в самый разгар кризиса объяснялась лояльной политикой страны в отношении противоковидных мер.
В 2021 году продажи жилья достигли рекордных 1,5 млн единиц. Иностранцы, в свою очередь, приобрели 58,5 тыс. жилых объектов. Рост спроса на жилье в Турции был связан с военным конфликтом между Россией и Украиной. Поток иностранцев из обеих стран начался в апреле 2021 года и продолжался в 2022 году. Общее число продаж тогда немного снизилось – до 1,48 млн, однако спрос со стороны иностранцев увеличился. Зарубежные инвесторы купили 67,5 тыс. квартир и вилл в Турции.
В 2021 году вместе со спросом начала расти стоимость жилья. В турецких лирах рост цен на курортах и в крупных городах превысил 200%. К 2022 году средняя стоимость недвижимости выросла на 60% в долларах с учетом инфляции.
Инвесторы, которые приобрели недвижимость в начале кризисного периода, смогли перепродать ее в 2-3 раза дороже исходной цены.
Рынок недвижимости Турции зависит не только от экономической ситуации в стране, но и от общей геополитической обстановки. На данный момент Турция выигрывает как одно из самых популярных туристических направлений для русскоязычных иностранцев и европейцев. Также страна привлекает инвесторов своей лояльной визовой политикой: доступным ВНЖ и гражданством за покупку недвижимости. Именно поэтому жилье в стране продолжает пользоваться спросом и остается привлекательным для иностранцев.
Хотите приобрести ликвидную недвижимость с высокой доходностью? Обращайтесь в компанию Mayalanya. Мы работаем на турецком рынке недвижимости уже более 18 лет и сможем посоветовать вам надежный объект для вложений.
