Во сколько обходится содержание недвижимости на Бали?

В последние годы Бали остается одним из самых привлекательных направлений для инвестиций в недвижимость. Этому способствуют стабильный поток туристов, высокий спрос на аренду и относительно доступные цены по сравнению с другими курортными регионами. Однако покупка жилья — это только начало. Владельцам приходится учитывать ежегодные расходы на содержание, налоги и обслуживание. Мы расскажем, какие траты ждут собственников жилья на Бали и как их оптимизировать.

Налоги и сборы

Собственникам недвижимости в Индонезии начисляется ежегодный налог на землю и строительство (PBB). Его ставка составляет 0,1–0,5% от оценочной стоимости объекта и определяется местным муниципалитетом. При уплате налога учитывается стоимость, как самого объекта, так и земельного участка, на котором он расположен.

Оценочную стоимость недвижимости определяют по цене, указанной в контракте последней сделки или по рыночной стоимости подобных объектов.

Далее сумма умножается на коэффициент 0,4. Он действителен для всех объектов стоимостью от 1 млрд IDR (около $60 тыс). Для недвижимости, стоимость которой ниже этой суммы, применяется коэффициент 0,2.

Например, вилла стоит $150 тыс.  и земельный участок, на котором она расположена, оценивается в ту же сумму.

300 000 х 0,5% х 0,4 = 600

Ежегодный налог с виллы составит $600.

Собственники получают налоговое уведомление (SPPT) с указанием требуемой суммы на электронную почту.

Коммунальные платежи

Стоимость коммунальных услуг будет зависеть от конкретного жилого комплекса и его расположения. Если вы покупаете недвижимость под сдачу в аренду, то эта статья расходов вас не коснется, т.к. ложится на плечи арендаторов.

Электричество. В небольших апартаментах при экономном использовании собственники платят около $50 в месяц. Для больших вилл с садом и бассейном счета могут превысить $200.

Сейчас на Бали все чаще спрашивают оплату электроэнергии авансом (prabayar), т.к. помогает компании-поставщику выявлять неплатежеспособных клиентов.

Водоснабжение. В больших жилых комплексах, как правило, есть государственный водопровод и частный колодец. Это помогает избежать перебоев с водой, но может увеличить стоимость водоснабжения.

Стоимость будет напрямую зависеть от расхода. Для апартаментов сумма составит в среднем $5-10 в месяц, для вилл с бассейном – от $18-20.

В расходы также стоит добавить бутилированную воду, т.к. водопроводная не пригодна для питья и приготовления пищи. Полуторалитровая бутылка воды стоит $0,7.

Газ. Не во все районы Бали проведен газ, поэтому для газовых плит его покупают в баллонах. Средняя стоимость 12-килограмового газового баллона составляет около $11,5.

Интернет, ТВ, мобильная связь. Услуги мобильной связи, интернета и телевидения можно подключить у одного провайдера. В среднем это будет стоить около $60 в месяц. Отдельно мобильная связь и интернет обходятся примерно в $20, безлимит —  от $40.

Плата за содержание комплекса. В сервисный сбор ЖК входит плата за обслуживание, ремонт, вывоз мусора и охрану. Стоимость будет зависеть от уровня комплекса, инфраструктуры и локации. В среднем плата составляет $3–9 за квадратный метр жилья.

Например, для квартиры площадью 40 кв. м в ЖК среднего уровня стоимость составит около $200 в месяц.

Налог на доход с аренды

Если вы планируете получать доход от аренды своей недвижимости на Бали, нужно будет платить подоходный налог (withholding tax). Иностранцы не могут сдавать жилье в краткосрочную аренду без получения лицензии. Поэтому есть три варианта сдачи недвижимости, согласно законам Индонезии:

— Получить лицензию

— Сдать недвижимость в долгосрочную аренду

— Заключить договор с управляющей компанией

Из-за бюрократических сложностей многие иностранные инвесторы выбирают вариант работы через посредника.

За управление недвижимостью агентство берет около 20–30% от прибыли. Для местной управляющей компании налог на прибыль составляет10%, а для нерезидента – 20%. Поэтому людям, проживающим в Индонезии менее 183 дней в год, выгоднее действовать через агента. При этом УК сама оплачивает налоги и ищет арендаторов.

Налоги при продаже недвижимости 

Подоходный налог при продаже недвижимости взимается с полной стоимости объекта при титуле hak milik или hak pakai и с маржи при владении в лизхолд. В 2025 году налог на продажу недвижимости составляет:

— 2,5% от стоимости в случае сделок с недвижимостью с титулом hak milik или hak paka

— 10% с полученной от продажи прибыли при лизхолде

Доходность от аренды недвижимости в популярных локациях достигает 15–18% годовых.  Это один из самых высоких показателей для курортной недвижимости. Компания Mayalanya поможет вам выбрать объект под ваши цели и получать с него высокий пассивный доход. Инвестируйте с нами легко и выгодно!